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  观点指数 伴随着物业上市潮持续推进，行业迎来快速发展的机遇期。物业企业为了实现差异化发展，增加收入增长点，正逐步扩宽服务边界。

  2021中报季，不少物业公司均公开表示，将持续在社区增值服务上进行有效的探索和尝试，坚定以社区为服务场景，持续挖掘社区潜在利润点，如广告、幼教、社区零售等。

  当中，美居服务及房屋经纪成为热词语，并且大多数企业均对后者的前景颇为看好。

  物企看上中介赛道，上半年收入增长显著

  具体来看，各家物业企业的房屋经纪业务均属起步阶段，更有部分企业才开始紧密地进行业务铺排。

  如碧桂园服务专门设立房屋中介品牌“有瓦”，线下门店与区域龙头企业进行深度的合作；雅生活成立专业公司，并设有合伙人机制；彩生活社区租售业务建立新的激励机制，培育租房和寻房服务等。

  数据来源：公开资料、观点指数整理

  值得注意的是，尽管大部分物业服务企业均看中了中介赛道，但仍有部分企业对该项业务持有保守态度。

  银城生活服务认为，尽管物业企业具有一定房屋资源以及管理上的优势，但独立开展该项业务并没有更强的盈利能力，在占有率较高的区域选择与专业房屋经纪合作反而会有更稳定的预期利润。

  整体来看，物业服务企业开展房屋经纪业务的路途大致有三种，一是通过开启线下门店；二是利用现有的系统及人员资源，实行“全民营销”策略；三是选择与专业的房屋经纪公司合作。

  以贝壳的数据作为参考，截至2021年6月30日，贝壳连接门店达52868家，营收规模达到449亿元，同时保持了64.6%的高营收增幅。由此可见，当前房屋经纪行业规模巨大，空间仍旧广阔。

  政策方面，鼓励物业服务业务多领域延伸。2021年1月，住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，该《通知》放宽了物业企业经营边际，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域发展。

  区域限制与系统化难点

  从企业自身发展而言，物业公司对房源更熟悉，基于已有服务来拓展中介服务，更容易获取业主的信任，此外不必另设门店，成本也较低。

  不过，物业服务入局房屋经纪赛道看似是一门近水楼台的生意，但就目前情况来看，至少还有两点需要突破：

  首先是获取房源上具有一定的区域局限。房屋经纪作为物业服务企业的衍生服务业务，一般是以在管项目为中心，向周边区域扩散，因此受到物企的战略布局限制。

  来源：公开资料、观点指数整理

  据上半年公告数据披露，旭辉永升生活服务重点布局的东部地区在管面积达到8322.6万平方米，占比64.04%；新城悦服务江苏省在管面积占比达到39.8%，对应面积约4870.5万平方米。

  也即是说，物企想要抢占房屋中介赛道需要一定规模支撑，而银城生活服务等中小型物业企业由于其基本盘较小，市占不足，独自开展房屋经纪业务难度亦变相加大。

  数据来源：企业财报、观点指数

  同时，观点指数调研数家物企的房屋经纪服务产品，可以看到目前其主要房源为母公司开发项目楼盘及所管理住宅小区，对于外围房源的覆盖面较低。

  而物业服务行业近年的一个明显趋势是，越发重视第三方项目的拓展。这亦表示，当前物企的房屋中介业务属于量变累积的过程，未来覆盖面会进一步扩大，为业务开展提供空间。但亦意味着会加剧和现有房屋中介参与主体的市场竞争，突围还是折戟成为未知数。

  数据来源：企业财报、观点指数

  另外，还存在团队构建的难点。尽管物业服务企业为开展该业务推行了一定的奖励机制，大幅度调动员工积极性。但管理端上看，经纪人专业能力提升难，缺少有力的培养与培训体系的支持的难点亦须克服。

  另一方面，房屋经纪业务需要管理大量的房屋数据，纯人工管控效果差，效率低，需要一定的数据系统作为支撑，而物业服务企业在系统的搭建与运营方面仍是新手。系统研发方面，以贝壳为例，2020年其研发费用为24.78亿元，2021年第一季度，贝壳研发费用6.4亿元；二季度研发费用为7.75亿元。简单计算，2020年至2021年上半年贝壳的研发费用高达38.93亿元。

  当下物业服务行业仍处于以规模为王的快速扩张阶段，主力资金流向主要在项目拓展、降低成本、提高效益方面，对专业的房屋经纪系统研发资金难以保证。

  就目前来看，物业企业并没有在中介业务上建立起一定的长效机制，但相信随着时间推移，会找到适应性发展路径，同时覆盖面、科技应用等方面也将有所提升。

  原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。