土地市场趋冷 9月土地出让金额为近一年最低

2018-10-12 09:42:30 来源:华夏时报

  尽管今年前三季度杭州市累计土地出让金总额达2238.3亿元,位居全国第一。不过,三季度以来杭州土地市场却逐渐“入秋”。

  尽管今年前三季度杭州市累计土地出让金总额达2238.3亿元,位居全国第一。不过,三季度以来杭州土地市场却逐渐“入秋”。从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。进入9月,杭州土地市场出让体量继续缩减,主城区域内断供,全市共出让土地25宗,出让面积39.2万平方米,出让金额25.9亿元,为近一年来的新低。

  杭州房地产相关人士认为,受市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响,房企纷纷转变激进的拿地策略,高溢价率地块不再出现,土地市场将会迎来更加平稳、理性的下半场。

  主城区宅地断供 7成地块底价成交

  上海易居房地产研究院10月9日发布《2018年三季度40城土地市场报告》显示,2018年1-9月,杭州的土地出让金在40城中排名第一,累计土地出让金总额达2238.3亿元。

  不过,该报告指出,三季度以来杭州土拍不断遇冷,虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

  据悉,7月杭州土地出让收入573亿元,综合溢价率14%;8月,杭州土地出让收入为226亿元,综合溢价率下降至4%。而根据透明售房网研究院近日发布的数据,2018年9月,杭州全市共成功出让土地25宗,总出让面积39.2万平方米,环比下降51.0%;总出让金额25.9亿元,环比下降88.6%。

  25宗地块中,涉宅地出让3宗,可建面积35.4万平方米,环比8月减少67.1%。由于土地挂牌量较少,9月土地出让面积和出让金额均不足今年平均水平的一半。而这些出让地块主要集中在临安和建德等周边区域,其他区县供应面积较少,主城区、大江东、桐庐和淳安均无土地出让。

  与此同时,“底价成交”、“低溢价”成为杭州土地市场的关键词:9月杭州共成交土地25宗,其中18宗为底价成交,剔除2块加油站用地后平均溢价率为2.44%。

  例如,9月27日,临安成交了三宗涉宅地块,全部为一轮底价成交。其中高新技术单元07-B/R-01地块和07-B/R-02地块两宗商住地块位于青山湖科技城,均由绿地以6540元/平方米的楼面价竞得;太湖源镇青云村郜村地块曾在今年4月24日流拍,此次“回锅”,各出让指标均未调整,最终由临安本土房企荣上拿地,楼面价仅2813元/平方米。

  “总体上看,房企拿地热度下降较大,拿地的策略由激进转为保守,高溢价率地块不再出现。”透明售房研究院研究员黄晨鸣表示,楼市“去泡沫”的形势下,房企房企资金收紧,在拿地方面的态度也愈发理性。

  “银十”市场愈发冷静

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,在这一轮行情中,全国几乎所有的开发商都看好杭州这个城市。今年以来,部分一二线城市已经有所降温,但杭州土地市场的热度不减,直到7月。1-8月,杭州的土地出让金已经超过了去年全年,理论上今年土地出让的任务已经完成了。其向《华夏时报》记者强调,7月以后土地市场由热转冷,实际上并不是杭州一个城市,而是全国性的降温。

  “当然最重要的是,开发商对未来市场的预期发生了变化。”丁建刚表示。

  中国指数研究院杭州分院研究总监高院生亦分析称,土地市场变冷是此轮市场降温的率先信号,交易市场的逐步降温和市场供需错位风险加剧,导致企业的项目去化压力加大,快速回笼资金成为企业首要任务,因此拿地意愿明显下降。

  新城控股副总裁欧阳捷近期透露:“从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”事实上,在8月份密集发布的半年业绩报告中,多家房企表达了下半年审慎拿地的态度。而杭州一位开发商人士也表示,现在企业销售压力较大,未来走势不明朗,大家都在观望。而且因为没有足够现金流,也不会轻易出手拿地。

  至于杭州及其他城市土地市场的未来走势,丁建刚认为,仍然取决于上述因素,取决于人们对未来宏观经济的信心和预期,当然也包括未来的货币政策和房地产市场政策的走向。而在高院生看来,接下来的市场谨慎乐观,交易市场由量跌价滞转为量稳价跌,企业资金压力进一步加大,加剧行业进一步洗牌。

  根据杭州国土资源局的土地的挂牌公告及浙报传媒地产研究院的统计数据,10月全市预计共出让土地18宗,其中涉宅地7宗,人才专项租赁用地3宗。尽管涉宅用地供应宗数将有所回升,但预计10月出让的挂牌土地量仍将维持在较低的水平。


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